Chek stavka. Ko'chmas mulkka investitsiya qilishda siz eng ko'p ishlatiladigan ko'rsatkichlardan biri ekanligini tezda bilib olasiz. Bu investitsiyaning moliyaviy natijalarini baholashning oson usuli, ammo bu maqolada koʻrib turganingizdek, uning cheklovlari bor.
Kirish
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli kapitallashuv nisbatini hisoblashdir. Bu ta'rifga o'xshaydi. Maksimal tikish quyidagicha hisoblanadi va aniqlanadi. Misol uchun, agar bino 10 000 AQSh dollari sof operatsion daromad keltirsa va 100 000 dollarga sotilsa, stavkani 0,1 deb hisoblash mumkin. Marjinal stavkalar foiz sifatida ifodalanadi, shuning uchun biz buni 10 foiz deb o'qiymiz. Ushbu hisobning soddaligi noma'lum raqamni hal qilish uchun uni tezda qayta tartibga solish imkonini beradi. Yuqoridagi misolda biz NOI va qiymatni bilamiz, lekin agar bizda faqat NOI va chegara stavkasi bo'lsa, biz qiymatni osongina aniqlashimiz mumkin edi. Buning foydaliligi aniq, chunki siz har doim ham uchta ma'lumotga ega bo'lolmaysiz. Foydalito'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv usulining yondashuvini quyida fotosuratda ko'rish mumkin. Bu koʻchmas mulk namunasi.
Daromadni bevosita kapitallashtirish usulidan foydalanish doirasi
Chap stavkasini juda tez va oson hisoblash mumkinligi sababli, investorlar va boshqa ko'chmas mulk mutaxassislari bir investitsiyani boshqasiga solishtirish uchun foydalanadigan raqamga aylandi. Ikkita investitsiya koʻrib chiqilishi mumkin, bunda ikkalasining roʻyxatdagi narxlari va shovqinlari juda farq qiladi, lekin agar har biriga bir xil cheklov stavkasi qoʻllanilsa, ularni osongina solishtirishingiz mumkin.
Professional baholovchilar va ko'chmas mulk investorlari baholashda turli yondashuvlardan foydalanadilar. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli ulardan faqat bittasi bo'lib, u biz ilgari kiritgan formulaga tayanadi. Moliyaviy terminologiyada usul binoni "doimiy" deb baholaydi. Aslida, bu hisob-kitob ortidagi matematika investitsiya noma’lum muddat davomida daromad keltirishini taxmin qiladi.
Chuquq stavkasi investorlar turli risklar uchun ushbu daromad oqimiga qoʻllaydigan “chegirma” boʻlib xizmat qiladi. Risksiz investitsiya degan narsa yoʻq, shuning uchun investorlar har qanday daromad oqimini hisobga olish uchun chegirma qiladilar. yuzaga kelishi mumkin bo'lgan muammolar va yo'qotishlar. Chek stavkasi shunchaki investorlar kelajakdagi daromad oqimi uchun qabul qilishga tayyor bo'lgan daromad va narx nisbatini bildiradi.
Siz qaysi NOIsiz dan foydalaning
Bu investor kapitallashuv stavkalarini koʻrib chiqayotganda doimo soʻrashi kerak boʻlgan savol. Umumiy qabul qilingan NOI yo'q. Bu investorlar ma'lum bir investitsiya uchun bozor kapitali stavkasini aniqlashga urinayotganlarida muammo yaratadi. Ular NOIni oshirib yuboradigan "vositachilik" raqamlarida bo'lishi mumkin bo'lganida, ular ko'rib chiqilayotgan uyning yonidagi mulk "etti foiz ichida" sotilayotganini eshitgan bo'lishi mumkin. Agar NOI yuqori yoki pastroq bo'lsa, bu aktiv sotiladigan haqiqiy chegirma stavkasiga bevosita ta'sir qiladi. Shuning uchun jamoangiz bilan bozordagi taqqoslanadigan ko‘rsatkichlarni hisobga olish va qaysi tarif chegaralarini to‘g‘ri deb hisoblashingizni diqqat bilan ko‘rib chiqish muhim.
Ushbu usulni qachon ishlatish kerak
Chap stavkalari va baholashda toʻgʻridan-toʻgʻri kapitallashuv yondashuvi investor sifatida asboblar qutingizda boʻlishi mumkin boʻlgan foydali vositadir. Bu tranzaktsiyani tezkor tahlil qilish imkonini beradi va agar tanqidiy ob'ektiv bilan tizimli ravishda amalga oshirilsa, kuchli texnika bo'lishi mumkin. Biroq, bunga qo'shimcha ravishda, baholashning ko'plab yordamchi yoki muqobil usullari mavjud. Bitta hisobdan koʻproq narsani qachon bajarish kerakligini bilish savdoni tahlil qilish qobiliyatini rivojlantirishda muhim koʻnikma hisoblanadi.
Usul formulasining kelib chiqishi
Ko’chmas mulk investitsiyalarini tahlil qilishda kapitallashuv darajasi sof operatsion daromadning ko’chmas mulk qiymatiga nisbatiga teng. Taqqoslanadigan mulklarning kapitallashuv stavkalari qo'llaniladimulkning ichki qiymatini olish uchun uning sof operatsion daromadini diskontlash.
Har qanday boshqa investitsiyalar singari, koʻchmas mulk ham kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymati boʻyicha baholanadi. Ko'chmas mulkni baholashning ikkita usuli mavjud: to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli va diskontlangan pul oqimi usuli. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya opsiyasida sof operatsion daromad bilan o'lchanadigan mulkdan olinadigan daromad oqimi doimiy hisoblanadi va mulk qiymati diskont stavkasiga bo'lingan NOIga teng.
Formula
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalangan holda mulk qiymati doimiy to'lovning joriy qiymati formulasi bilan aniqlanadi:
r - kapitallashuv darajasi va NOI - sof operatsion daromad. U tabiiy ravishda hisob-kitobda NOI o'sish sur'atlarini o'z ichiga oladi. Marjinal stavka r diskont stavkasi i minus o'sish sur'ati g ga teng. Bular toʻgʻridan-toʻgʻri bosh harflar usuli formulasi uchun oʻzgaruvchilar.
Yuqoridagi tenglamani qayta tartibga solib, r ning matematik ifodasini olamiz. Kapitalizatsiya darajasi r sof operatsion daromadning (NOI) taqqoslanadigan mulk qiymatiga nisbati asosida aniqlanadi. Teng daromadli NOI - barcha operatsion xarajatlar, ta'mirlash va texnik xizmat ko'rsatish, sug'urta, mulk solig'i, kommunal xizmatlar va boshqalarni chegirib tashlagan mulk. NOI sof pul oqimlarining notekis o'lchovidir, ya'ni u foizlar yoki boshqa kapital xarajatlarni chegirib tashlamaydi, shuningdek, mulk qiymati va maksimal stavka.
Marjinal stavkalar
Mulkni baholashda foydalaniladigan marjinal stavkalar mulkning joylashuvi, hajmi, mulkning xususiyati (turar-joy va tijorat), ijara muddati (qisqa yoki uzoq muddatli) boʻyicha baholanayotgan mulkka juda oʻxshash koʻchmas mulk bilan bogʻliq operatsiyalar boʻlishi kerak., yosh, ya'ni ta'mirlash va yaxshilash xarajatlari aniqlanadi va hokazo.
To'g'ridan-to'g'ri daromadni kapitallashtirish usulidan foydalanishga misol
Quyidagi ma'lumotlarni hisobga olgan holda, B va C mulklarini sotish uchun mavjud ma'lumotlardan foydalangan holda olingan marjinal stavkadan foydalangan holda A mulkining qiymati qaysi biri eng mos bo'lsa. Biznesni baholashda bevosita kapitallashtirish usuliga misol:
| Mulk | A | B | C |
| NOI | $1,000,000 | $2,000,000 | $15,000,000 |
| Qiymat | ? | 25 000 000$ | $150, 000, 000 |
| Ijara muddati | 10 yil | 8 yil | 3 yil |
| Ijarachilar soni | 2 | 3 | 10 |
B xossa C xossasidan ko'ra ko'proq A xususiyatiga o'xshaydi, shuning uchun biz B mulkining qiymati va NOI ma'lumotlaridan olingan kapitallashuv foizidan foydalangan holda A xususiyati qiymatiga muhtojmiz.
Yuqorida qoʻllanilgan cheklov stavkasi taqqoslanadigan oʻrtasidagi farqlarni aks ettirish uchun yuqoriga yoki pastga sozlanishi mumkin.mulk (ya'ni, B mulki) va baholanayotgan mulk (ya'ni, A mulki).
Bevosita kapitallashuv va diskontlangan pul oqimlari tahlili
Ko'pgina tijorat ko'chmas mulk brokerlari, kreditorlar va egalari daromadni hisobga olgan holda ko'chmas mulkni baholashdan foydalanadilar. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiyadan olingan baho diskontlangan pul oqimi (DCF) tahlilidir. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiyani baholash uchun barqarorlashtirilgan sof operatsion daromad (NOI) bozor kapitallashuvi darajasiga bo'linadi. Bashoratli xarajat, DCF tahlili har yili NOI bilan birgalikda tahlil davri oxirida kutilayotgan teskari xarajatlarni hisoblashni talab qiladi. Odatda, tahlilchi daromadni baholash uchun daromad kapitallashuvidan foydalanadi. Ushbu kutilayotgan naqd pul imtiyozlari keyinchalik baholash bozoriga kelish uchun tegishli stavka bo'yicha diskontlanadi. Investitsion risklarni baholashda to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli taxminan bir xil qoidalarga muvofiq ko'rib chiqiladi.
Sof operatsion daromadi
Bu hisob-kitoblar sodda va tushunarli boʻlsa-da, ular baholovchi yoki baholovchining taxminlariga bogʻliq. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuvdan foydalanganda barqarorlashtirilgan NOI xususiyatlarini baholash kerak. Ushbu baholash bozor hududidagi taqqoslanadigan mulklar uchun bozor ma'lumotlariga asoslanadi; baholovchining mulk qanday ishlashi kerakligi haqidagi fikrini ifodalaydi. Baholovchining fikri bozor ma'lumotlarini kuzatishga asoslanganligi sababli, uning NOI bahosida xato topish qiyin. Bozor "adekvat" bo'lganda, "barqarorlashtirilgan NOI" tushunchasi ayniqsa foydalidir. Biroq, maxsustashvishli ikkita soha.
Birinchidan, baholash vaqtida mulkda sezilarli bo'sh joy bo'lsa-chi? Shubhasiz, hech kim muhim, doimiy vakansiyani kutish bilan ko'chmas mulkni rivojlantirmaydi. Shunday qilib, baholovchi haqiqiy bo'sh ish o'rinlarining xususiyatlaridan emas, balki bo'sh ish o'rinlarining bozor ulushidan foydalanishi mumkin. Bu element modifikatori uchun NOI oshishiga olib keladi va modifikator qiymatini oshirishi mumkin.
Ikkinchidan, agar ijara stavkalarining oshishiga olib keladigan bo'sh joyga bo'lgan talab tufayli mulkning kelajakdagi NOI ortishi kutilsa, NOIning bir yillik to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuvi mulkni kam baholab qo'yishi mumkin. DCF tahlili ijara stavkasi, bo'sh ish joylari stavkasi, yig'im yo'qotishlari va operatsion xarajatlar doirasida yillik tuzatishlar kiritish imkonini berganligi sababli, DCF tahlili xaridorning vaqt o'tishi bilan NOI oshishini kutish uchun ishlatilishi mumkin.
Kelgusi uch-besh yil ichida mulk toʻliq ijaraga berilishi kutilayotganda, masalan, yashash narxini istalgan darajaga tushirish mumkin. Kutilayotgan o'zgarishlarning ushbu spetsifikatsiyasi NOIni davr mobaynida real baholanishiga olib keladi - bu bir yillik NOIni kapitallashtirishdan ko'ra ancha yaxshi natija. Biroq, boshqa tomondan, bo'sh ish o'rinlari stavkasi uch yil ichida qisqaradi deb hisoblasak, bu NOIning oshishiga olib kelishi mumkin.
DCF tahlili bunday holatlar uchun juda mos keladi. Biroq, DCF tahlili mulk to'liq ijaraga olinganligini bilish uchun juda foydali emas. Bir qator yillik teng pul oqimlarining joriy qiymati ekvivalentga tengkapitallashtirilgan qiymat. NOIda sezilarli o'zgarishlar kutilmaganda DCF tahlil xususiyatlaridan foydalanish xato emas. Biroq, baholash hisoboti foydalanuvchilari ushbu usulning natijalari to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuvni to'g'ri qo'llash natijasida olingan natijalardan yaxshiroq emasligini bilishlari kerak. Investitsion risklarni baholashda to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli taxminan bir xil qoidalarga muvofiq ko'rib chiqiladi.
Kapitallashtirish va chegirma stavkalarini tanlash
Nazariy jihatdan, bir yillik NOI kapitallashuvi haqidagi xavotirlar bundan mustasno. Baholovchining bozor kapitallashuvini aniqlashdagi mahorati, taqqoslanadigan sotish tezligi - bu katta rol o'ynaydi. Agar bozor sarmoyasi stavkasi bo'sh joy stavkasi bo'lgan mulkni sotishdan olingan bo'lsa, xaridor to'liq ijaraga olingan mulk taqdiriga oid tegishli kutgan ob'ektlar bilan taqqoslansa, qiymat tuzatilmagan NOI va bozor kapitali stavkasi asosida baholanishi mumkin.
Shuningdek, kelajakda NOI ish haqi narxining o'sishini kutayotgan xaridorlar bu taxminlarni aks ettiradi. Ikkala holatda ham taxminlar kuzatilgan narx kapitallashuvida aks etadi. Topib bo'lmaydigan ob'ektlarni moslashtirish zarur bo'lganda baholovchi muammosi paydo bo'ladi. Bunday holda, baholovchi kapitallashuv stavkasini ishlab chiqishi va mavjud bo'lgan eng yaxshi tengdoshlar bo'yicha NOIni baholashi va iste'molchi kutganlarini aks ettiruvchi bozor qiymati taxminini ishlab chiqishi kerak.
To'g'ri diskont stavkasi DCF ni tahlil qilish uchun ishlatiladi, bu esa NOI taxminlarini o'zgartiradi.qiymatlar. Ko'chmas mulk bozorini baholash uchun DCF tahlilidan foydalanilganda, taqqoslanadigan mulk ma'lumotlaridan foydalangan holda diskont stavkasi bozordan olinishi kerak. Shunday qilib, tegishli taqqoslanadigan ma'lumotlarga bo'lgan ehtiyoj DCF tahlili va to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv uchun bir xil. DCF tahlili investitsiya tahlili uchun foydalanilganda kutilayotgan pul oqimlarini diskontlash uchun talab qilinadigan daromad darajasidan foydalanish kerak.
Kerakli qiyin tanlov
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv va DCF tahlili - har biri ma'lum sharoitlarda mos keladi. Xususan, to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv barqaror NOI tahlil xususiyatlarini kutish uchun javob beradi; DCF o'zgaruvchan NOIning kutilgan xususiyatlariga juda mos keladi. Tegishli kapitallashuv stavkasini va diskont stavkasini tanlash ba'zan ikkala usul uchun ham qiyin bo'lishi mumkin. DCF tahlilining asosiy afzalligi shundaki, tahlil davri uchun NOIni baholash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlarni yig'ishda mulkning istiqboli haqida bilish kerak.
DCF tahlili diqqat bilan koʻrib chiqishni talab qiladi. Muayyan turdagi makon va operatsion xarajatlar uchun kutilayotgan talab va taklifning kapitallashuv darajasi. To'g'ri bajarilgan bunday tahlil to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv orqali ko'rinmaydigan ma'lumotlarni taqdim etishi mumkin. Biroq, ko'pincha, DCF tahlilining asosiy qo'llanilishi to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya bahosining bozor qiymatini tasdiqlaydi. DCF tahlilida foydalanilgan hisob-kitoblar ba'zi NOI xususiyatlari uchun aniqroq bo'lishi mumkin bo'lsa-da, bozor qiymatining to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv smetasini mustaqil tasdiqlash tegishli chegirmani talab qiladi.tariflar.
Xulosa
Zamonaviy dunyoda juda ko'p sonli iqtisodiy vositalar mavjud va ularni tushunish juda qiyin. Ushbu maqolada to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli batafsil tahlil qilinadi. Bu iqtisodiyotda tez-tez qo'llaniladigan juda foydali texnikadir. Endi o'quvchi u bilan tanish va undan foydalanishi mumkin. Har qanday biznes shakli yoki daromad ob'ektini baholashda daromadlarni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli minimal risklar bilan muvaffaqiyatli biznes qurishga yordam beradi.
